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合肥买房利好!公积金贷款额度上调商贷最低465%!

发布日期:2022-06-19 11:58:49   来源:乐鱼全站APP官网登录 作者:leyu乐鱼娱乐电竞    

  家庭购买首套房的,单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元,夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。

  职工购买二手房的,房龄不超过20年,贷款最长期限为30年,贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。

  众所周知,合肥目前公积金贷款利率为3.25%,首套房刚需商业贷款利率为5.03%。公积金贷款数额提高,意味着更多的钱可以通过公积金来贷,需支付的利息就会相应减少。

  以刚需购房者在新站购房、等额本息30年为例,新房面积假设为100㎡,单价按新站目前居于中位的1.7万元/㎡算,则3成首付为51万,贷款总额为119万。

  将公积金贷款设定为45万,则需商业贷款74万,需支付利息总额为950016元。

  若公积金贷款55万,商业贷款就为64万,利息总额为912771元。二者前后相差约3.7万元,平均每年可以少还约1200元,平均每月少还约100元。

  而延长贷款年限,意味着短期内单月月供将减少。将贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年,则有利于二手房的成交。

  对于此次公积金额度上调的影响,以及目前合肥的政策导向,附件对政策的解读中,有两条内容可以重点关注:

  也就是说,当下合肥正全方位降低购房门槛、提高市场购买力,特别是首套房购买力,从而促进房地产市场回温、支持刚需和改善购房需求。

  2、贷款额度在不高于本次政策调整的最高贷款额度内,按以下两种公式计算的低值确定实际贷款额度。

  a:借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×还款能力系数×实际可贷年限。

  b:借款人公积金账户缴存余额×缴存时间倍数+借款人配偶公积金账户缴存余额×缴存时间倍数。

  连续缴存住房公积金在1年以内(含1年),缴存时间倍数为10倍;连续缴存住房公积金在1年以上2年以内(含2年),缴存时间倍数为15倍;连续缴存住房公积金2年以上,缴存时间倍数为20倍。账户缴存余额不足1万元的按1万元计算。当前“还款能力系数”为0.5。

  很多网友看完可能会发现:自己的公积金贷款额度,并没有达到45万以上的水平,贷款额度上调,自己的公积金可贷数额仍然不变。

  此外,目前合肥把商业贷款转成公积金贷款的难度较大。例如,某购房者10年前买首套房时,没有使用公积金。现在他的公积金贷款额度按照上述两种算法均已达到了45万以上,但他如果想把其中45万“商转公”,难度较大。

  所以,个人认为直接受益的群体主要为单位公积金缴存额度高或自身公积金缴纳时间长的群体,即有一定资金实力的首套房购房者。

  此次公积金贷款额度调整,归根结底还是为释放一部分购买力。其他人群的利息额尽管不会因此减少,但至少也传递了一种正向的市场预期。

  1、一个人一辈子只能用2次公积金贷款,并且是以家庭为单位的。因此,如果自己公积金缴存数额和年限较少,尽量不要使用公积金,否则很容易浪费一次机会。

  2、当公积金缴存数额较高时,尽量将公积金贷与商贷组合使用,减少自己的还款利息。

  如前文所述,当下合肥正全方位降低购房门槛,提升购买力。我今天询问了新站部分楼盘以下问题:

  近期因房价刷屏的某盘回复:目前项目有定向团购优惠,对于参加优惠的企业,合作银行会将首套房利率最低下调至4.56%,并取消35岁的刚需认定年龄限制,且有一次贷款结清的情况下二套房首付3成起。

  此外,我还咨询了职教城板块某品牌房企楼盘和纯新盘,以及陶冲湖板块某央企楼盘和某国企楼盘。

  在房贷利率方面,以上4盘的回复基本一致:房贷利率以银行为准,目前还未听说下调,但首套房已取消刚需限制,统一为5.03%。

  在二套房首付方面,有2盘表示如果有一次贷款且已结清,则首付3成起;另外2盘则表示二套房最低首付仍为4成。

  这说明,合肥楼市仍有继续宽松的迹象,但由于近期市场成交已有好转,所以是否继续宽松可能还在斟酌阶段。

  总结来看,尽管前段时间部分城市收回宽松政策的信息在朋友圈刷屏,但目前市场的总体倾向仍以宽松为主。

  从整个经济发展方向看,房地产业是经济支柱的地位并未改变,但全国上下已多次强调不把房地产作为短期刺激经济的手段,这一方面意味着“普涨”时代过去,但另一方面也会加大产业、基建方面的投入,对房地产行业来说仍然是利好。

  那么,对于买房的选择,除政滨高等价值兑现程度高的区域,以及骆岗中央公园等有明确的规划功能(科创CBD、中科庚玖医院、冰雪中心等)和兑现节点(园博会)的板块外,我认为区域选择还要重点考虑产业、配套、优质高中等因素。

  产业决定的是未来能导入的人流和板块发展预期,就像高新区尽管不是省市行政中心,却能与政务、滨湖并列一样,其他即使像新站、运河新城这样的区域也可以多关注离产业近的楼盘;配套决定的是自己的生活条件,及未来在市场上对比其他二手房和同期入市新房的竞争力;在教育方面,由于目前合肥热门学区基本很少有新房供应,二手房很多房龄也较老,所以大部分区域的初中、小学教育资源实力都很普通,如果能邻近优质高中(例如:合肥一中东校区,合肥六中新校区,合肥八中运河新城校区),则有利于吸附陪读群体。

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